Le statut LMNP (Louer Meublé Non Professionnel) est un statut fiscal régissant l’activité de location meublée par un investisseur non professionnel. Ce statut permet au bailleur de mettre en location un bien directement habitable par le locataire. Il existe cependant plusieurs conditions à remplir pour pouvoir investir en LMNP.
Les conditions liées à l’investisseur
Pour accéder au statut LMNP, un investisseur doit remplir plusieurs conditions.
L’investisseur doit être une personne physique
Cela signifie que le propriétaire doit être un particulier et non une personne morale sauf pour les SARL familiales ou une SCI. Cet investisseur doit aussi être le possesseur direct du bien immobilier concerné. L’acquisition indirecte comme dans le cas d’une SCPI ne permet pas de bénéficier du statut LMNP.
Le bien immobilier est loué meublé et à usage d’habitation
Le bien immobilier pouvant être neuf ou ancien, doit être loué à usage d’habitation. Cette location peut se faire en tant que résidence principale comme pour les LMNP étudiant et les LMNP senior. Le propriétaire peut aussi opter pour une location saisonnière comme pour les résidences situées en bord de mer ou en montagnes.
Le bien immobilier doit aussi être loué meublé et sa surface habitable être supérieure à 9 m2. Une location meublée implique la mise à disposition d’un mobilier adapté dans un logement décent. Le mobilier doit répondre à tous les besoins de base des locataires pour qu’ils puissent immédiatement y vivre avec leurs effets personnels.
La location doit être une activité secondaire
La location ne doit pas aussi être l’activité principale de l’investisseur ni être inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). En tant qu’activité secondaire, elle ne doit pas produire plus de 23 000 euros TTC par année. Ce revenu ne doit pas aussi excéder la moitié de tous les revenus du foyer fiscal du bailleur. Si la location génère plus de ce montant, alors le propriétaire passe directement sous le statut du LMP.
Quels sont les biens immobiliers pouvant être concernés par le statut LMNP ?
Un investisseur voulant bénéficier du statut LMNP, ne peut pas acquérir tous les types de bien immobilier. Il ne peut prétendre qu’aux établissements en résidences de services :
- La résidence de tourisme destiné aux touristes. Ces logements meublés possèdent des services annexes d’accueil, de restauration et de ménage.
- La résidence d’affaires qui est destinée à accueillir une clientèle d’affaires lors de leurs déplacements. Ce type d’établissement diffère d’une résidence de tourisme par le fait qu’il propose des services additionnels et un logement équipé et indépendant.
- La résidence pour senior qui est destinée aux personnes âgées requérant un accompagnement au quotidien. Généralement situé à proximité d’un établissement de santé, ce type d’hébergement est aussi proposé équipé et avec des services annexes.
- La résidence estudiantine est réservée aux étudiants. Elle est établie dans les environs d’une école d’enseignement supérieur et à proximité des transports en commun.
- La résidence médicalisée EHPAD qui est destinée aux personnes âgées ayant besoin d’un accompagnement au quotidien et d’un suivi médical spécifique.
Ces établissements possèdent tous des services et des équipements à la disposition des locataires. L’investissement sous le régime LMNP dans ce type de biens immobiliers permet à l’acquéreur de se débarrasser de contrainte de la gestion locative. Cette responsabilité sera déléguée à un exploitant par un bail commercial.
Un propriétaire se lançant dans l’investissement en LMNP ne vise pas toujours la revente. Revendre son bien lmnp, lorsqu’elle est faite dans les règles de l’art, permet cependant de gagner en plus-value. Le propriétaire peut récupérer des liquidités, placer son avoir sur un autre support, transmettre des fonds à ses héritiers…